不用品販売でのトラブル その1

桃太郎大家です。

 

皆さんは、自宅にある不用品はどのように処分していますか?

僕の場合、最近は概ね以下のパターンになることが多いです。

①引っ越しなどで不用品が大量に出た場合は、高値で売れなくてもいいからまとめてブックオフ

②普段の生活の中で、「これは高値で売りたいな」という不用品が出てきたらメルカリへ

③それ以外の物についてはゴミとして処分

 

で、今回は②のメルカリ取引で起きたトラブルについて書きます。

僕は一時期、サーフィンにハマっていた時がありまして(といっても大したことないですが)家にサーフボードを保管していたのです。

しかし、自家用車も売却し、気づけば何年も部屋に置きっぱなしになっているサーフボード。。

 

妻に「邪魔だし倒れると危ないから、何とかして」と言われながらも、「またいつかそのうち乗るから」なんて言いながら、そのままにしておいたのですが。

確かに邪魔だし、車を買う予定もないし、、

ここ最近、メルカリでの不用品販売のコツを少し掴んで調子に乗っていた僕は、「もしかしたらこのサーフボード、高値で売れるかも?」と考えたんですね。

 

で、早速メルカリに出品開始したのですが、これがなかなか反応が良くて。

少しずつ値段を下げていったかいもあってか、確か1週間ぐらいで売れましたかね。

 

発送方法は「たのメル便」というものを使うことにしました。

たのメル便の特徴としては、以下のものがあります。

・集荷、梱包、搬出まで運送業者がやってくれる

・80~450サイズまで幅広い商品に対応

・匿名配送なので、出品者と購入者お互いの名前と住所が通知されない

・配送時のトラブルで商品が紛失、破損した際にはメルカリが適切にサポート

 

そして、いよいよ集荷当日の朝、配送業者であるヤマト運輸から電話が。

「お世話になっております、ヤマト運輸です。商品はサーフボードということですが、ハードケースはご用意されていますでしょうか?」

「え、ハードケースですか?用意してないです」

「・・であれば、誠に申し訳ございませんが集荷することはできません。サーフボードの場合は過去の事例より、ハードケースが必須となっております」

「ええ~!!」

 

そんなこと、どこに書いてるんだよ~と思いながら、メルカリガイドの「たのメル便」の注意事項をよく読むと、確かに書いてました。。

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ということで、仕方なく購入者に事情を説明し、ハードケースを買ってから再度集荷依頼をすることに。

通販サイトで探したのですが、ちゃんとしたケースは1万円以上します。

これでは儲けが無くなってしまうので、再度ヤマト運輸に聞いたところ、ケースであれば何でもよいとの回答が。

 

少し生地は薄いですがネットで良い物があったので早速購入し、念のためにプチプチの梱包資材でボードを覆ってからケースに入れました。

(この作業も、なかなか骨が折れました。。)

 

そして、再度ヤマト運輸に連絡し、集荷依頼。

無事に持って行ってくれるのでしょうか!?ドキドキ。。

(その2に続きます)

 

 

入居者間のトラブル

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桃太郎大家です。

アパート経営をしていると、様々な入居者間のトラブルを見聞きします。

例えば以前、私の所有物件でこのようなことがありました。

 

Aさんが夜に車のふかし音を立てており、それに対しBさんが直接注意をしていたが、実はBさんも同じようにふかし音を立てていてAさんから注意されていた。

そのことで両者ともヒートアップしてしまい、対抗するように騒音を立てていた。

そこで管理会社にBさんから電話があり、管理会社が間に入って事情を聞くと生活音や足音など、相手方の方がうるさいと両者水掛け論だった。

後日、BさんがAさんへ注意をしに行ったところ、Aさんから怒鳴られて怯えてしまいBさんは数日間実家へ帰った。

Bさんはアパートへ戻るのが怖くなり、そのまま退去。

管理会社の話によると、Aさんは近隣の方と仲が良く注意されるようなことはなかったが、Bさんは騒音でよく注意されていた。

 

この事例は、悪いことに退去という結果にまで発展しています。

また、詳しくは書きませんが、同じ物件の別の部屋では、夜の営みの音が大きすぎるというクレームが発生したこともあります。w

 

共通しているのは騒音トラブルという点。

この物件は築30年近い中古アパートでして、私自身も同じような賃貸アパートに住んだことがありますが、この手の物件は他の部屋の生活音が本当によく聞こえてきます。

 

こういったトラブルが起きると、中古アパート等を自主管理で運営されている大家さんは本当にすごいなと思います。

自分だったら、どうやって対応するだろう。。

 

現在はコロナ不景気の真っただ中、ただでさえ鬱憤が溜まっている人が多いと思われるので、人付き合いには十分注意したいものです。

FIREについて

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桃太郎大家です。

ご存知の方も多いと思いますが、FIREFinancial Independence, Retire Early)ムーブメントという言葉が数年前から流行しています。

FIREムーブメントとは、簡単に言うと「若いうちに経済的自由をつかみ取ろう」というもので、まさにこのブログのテーマな訳です。

このFIREですが、調べてみると色々種類があるようですね。

 

・パーシャルFI

「パーシャル」とは一部という意味で、経済的自立のみを目指すFIREです。

今の仕事が好きだから辞めたくない、でも他の収入源も欲しい、といった方はこちらに分類されそうです。

 

バリスタFIRE

バリスタ」は、コーヒーやスターバックスを連想して名付けられたようです。

収入源はあくまでも資産運用からですが、生活費の足しとして比較的負担の少ない仕事をしたい、といった方向け。

 

・サイドFIRE

経済的自由を達成しながらも、自分の好きな仕事をして生きる。

カッコいい生き方ですね。

一般的に、FIREと言えばこの状態を指すことが多いのではないでしょうか。

 

以上、FIREについて簡単に見ていきました。

 

ざっと見た感じ私的には、今の仕事は全く好きではないのでパーシャルFIはナシ。

残るはバリスタFIREかサイドFIREですが、なんとなく今の感じだとサイドを目指しつつバリスタに落ち着くような気がします。

(説明は省きますが、今の仕事を続ければ続けるほどサイドFIREに近づくイメージ)

 

まぁ自分の究極の理想は「リタイアしてダラダラ過ごす」なので、夢はでっかくそこを目指すことには変わりないです。w

 

FIREについて書かれた本はコチラ↓

不良入居者

所有アパートの一室で、ここ数ヶ月連続して家賃滞納が発生しています。


管理会社の方からは、「本人に連絡が取れない、現地に訪問しているがそもそも建物への出入りが無い、近隣住民曰く長期留守とのこと」という報告を受けました。


保証会社もこのままでは家賃回収の見込みが立たないので、訴訟提起の準備に入りました。
 


ちなみにその入居者は、物件と遠く離れた大学に通う若い外国人の方です。


恐らく今後の流れとしては、部屋の明け渡し命令→強制退去となることでしょう。。

 


管理会社としては、このような不良入居者の発生を防ぐため、入居申込み段階で審査をかなり厳しくしているようです。

 

そのかいもあり?、残り1部屋となっている空室がなかなか埋まらず。。

 

申込み自体はたくさんあるようですが、家賃帯とエリア的なものもあって属性の良くない外国人からの申込み多数のため、審査段階で弾かれまくっているとのこと。

 

現在管理会社とも相談中ですが、この状態をいつまでも続ける訳にもいかないので何か対策を考える必要がありそうです。

マル経融資ゲット!

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桃太郎大家です。

以前記事にしたマル経融資の打診ですが、この度無事に承認され公庫より入金がありました。

 

以下、今回の融資概要です。

資金用途:所有物件のリフォーム

融資額:100万円

金利:1.21%

期間:10年

 

今回の手続き通じて、商工会議所という所がどのようなものか知ることができた訳ですが、前評判通り我々事業主に寄り添ってくれるとても素晴らしい場所でした。

 

まず、担当者の方が私よりも全然年上なのに腰が低く、それでいて時に厳しい意見も頂けたこと。

(聞くところによるとこの方、以前とある金融機関の重役だったそうで、、)

そのような方が、大雨の中私の自宅へ来宅されたり、こんな自分のために色々と頑張って下さるのがどこか申し訳ない気持ちにもなりました。

 

また今回、融資手続きと同時に商工会員へとなった私ですが、会員の特典として様々な部門のプロフェッショナルへの無料相談が可能になった他、会員のみ対象とした各種イベントにも参加できるようになりました。

(これまた会員証盾がすごい豪華というw)

 

こうして経営者としてレベルアップしつつ、地域貢献もしていけたら正に大家冥利に尽きますね。

初めての境界立ち会い

桃太郎大家です。

 

先日、所有物件の管理会社から突然

「〇〇物件の隣地の所有者様から、境界の立ち会いをして頂けないかとご依頼があったのですが、可能でしょうか?」

といった連絡がありました。

僕は一瞬どうしようか迷いましたが、これも経験だと思い承諾しました。

 

そして当日、現地へ着くと連絡を取り合っていた測量士の方が1人いました。

軽く挨拶を済ませると、案内されたのは草が生い茂った隣地の畑でした。

半袖のTシャツにスニーカーという完全に油断していた服装だった僕は、内心(マジか〜!w)と思いつつも、ボーボーの草むらをズンズン歩いていく測量士に頑張って着いていきました。

 

境界標の確認自体は特に問題なく、10分程度で終わりました。

1時間半かけて現地へ到着し、10分で作業終了…早く終わるとは聞いてましたが(笑)

 

無事に終わって良かったけど、次に機会がある時は服装に注意しようと思います。

所有物件のレントロール管理

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桃太郎大家です。

 

大家の皆さんは、所有物件のレントロール管理はどうされていますか?

自分は、以前なら入居者の契約更新の度にレントロール表の更新をきちんと行っていたように思いますが、いつの間にかやらないようになり(ダメですねw)何かのタイミングで提出を求められた時にまとめて行うようになっていました。

 

でもそれだとレスポンスが遅くなるし、どうしてもまとまった時間が必要になってしまいます。

それに、早くやろうとすると間違えてしまう可能性も高くなります。

 

で、何かいい方法ないかなと思っていたところ、クラウド管理というものに行き着きました。

クラウド管理の方法についてはいくつかあると思いますが、自分はMicrosoftのOneDriveを使用しています。

例えばOneDriveにExcelやWordなどのデータが保存されていれば、自分が使用しているデバイスからいつでもアクセスして編集ができます。

この方法ならOneDriveにレントロールを保存しておいて、賃貸借契約に何らかの変更があればスマホでササっと管理できちゃう、という訳です。

 

 

ちなみに…ITに強い方であれば、クラウド管理なんてとうの昔からやってるでしょうし、ましてや自分でアプリケーションとか作ってる方もいると思います。

もしかしたらネット上に良いソフトが落ちてるかな?と思い探しましたが、賃貸管理会社が使うような有料の本格的なものしか見つけられませんでした。

 

マネーリテラシーと同時に、ITリテラシーも高めていかなければと強く感じた桃太郎でした。

スマホですら、使いこなせてるようで使いこなせてない気がします。。w)

リタイアと子供

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こんにちは、桃太郎大家です。

当ブログ「ヤングリタイアへの道」は、僕が不動産投資を開始したのと同時に開設しました。

 

当時20代中盤だった僕は、30歳までにリタイアするという無謀な目標を掲げていました。

(結果的に目標達成できなかった訳ですがw)

 

この30歳という年齢の理由は特になかったのですが、とにかく早く労働から解放されたかったんですね。

若くて体が動くうちにリタイアして、好きなことをしたいと。

この気持ちは今も変わっていません。

 

しかし、言い訳にもなってしまいますが、この数年で僕自身の環境が変わり過ぎました。

最も大きいのは子供ができたということ。

子供はかけがえのない存在ですが、自由な時間であったり身動きが取りづらくなったことも紛れもない事実です。

 

そしてつい最近、実家にいる親から遠回しに帰ってこないのかと言われており。。

子供のためを思うと、生活の拠点を大きく変えることが可能なのは小学生になるまでのような気がします。

それ以降の転校は可哀想ですし。

 

そうなると、あと5年ぐらいが勝負になりそうです。

5年あれば何とかなりそうな気がします。

頑張ろう。

初めて商工会議所へ行ってきた

こんにちは、桃太郎大家です。

 

先日、初めて地元の商工会議所へ行ってきました。

目的はマル経融資(小規模事業者経営改善資金融資制度)の相談です。

事前にアポを取り、法人の決算書2期分を持参しました。

 

面談は、決算書を見ながら「いくらの物件を購入したのか」といったことや、「なぜ、そのエリアで購入したのか」といったことを質問されました。

面談を終えて、担当の方に抱いた感想としては

  • さすがに数字には強い。決算書の数字を見て電卓叩くだけで、瞬時に色々なことが見えている
  • ただ失礼ながら、不動産投資という観点ではそこまでの知識は無さそう

 

少し前に「起業するなら、まずは商工会議所に行け」といったことが書かれているツイートを見ていたので、事前に先入観はあったのですが、面談を終えての印象は一言でいうと「事業者の味方」でした。

終始和やかな雰囲気でしたし、決算内容も含め色々と褒められました。

(税理士さんに感謝!)

 

マル経融資で何をするか?については、選択肢はありながら具体的に決まってないのでこれからですが、とりあえず道が開けたのでヨシとします。

久しぶりにワクワクしてます

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こんにちは、桃太郎大家です。

 

最近、プライベートが落ち着いてきたので久しぶりに物件探しをしています。

 

2018年、2019年とほぼ宅建の勉強に費やしていたので、物件購入へ向けて本格的に動くのは数年ぶりになります。

(2019年末から転貸形式の民泊へ参入するも、数ヶ月で撤退)

 

個人的に、不動産投資は購入するまでが1番ワクワクして楽しいような気がします(^^)

(もちろん、購入後も楽しいことはたくさんありますがね!)

 

買いたい!って強く思えば自然と色々なことを調べるので、どんどん知識が蓄えられます。

 

「自分は、まだまだ知らないことや良くわかってないことがたくさんあるなぁ」

と感じる反面、

「これは、このことを言ってたのか。確かに大事かも」

と、不動産投資家としてのレベルアップを感じる場面も多々あります。

 

例えば今日は、不動産投資の観点から見た重要事項説明について学習しました。

 

以前の僕がそうだったように、不動産業界でない方にとってみれば重要事項説明書というものは見慣れない言葉が並んでいて、とっつきにくいことこの上無いですが、宅建の勉強で得た知識があると全然違って見えてきます。

 

やはり自分の選んだ道は間違ってなかったようです。

 

話を戻して物件探しですが、今僕がやろうとしてるのは法人で2棟目の物件購入です。

 

融資は、まだ手を出していない公庫か信金を使ってみたいですね。

 

また、進展があれば記事にしたいと思います。

温水洗浄便座とTVモニター付きインターホン

こんにちは、桃太郎大家 (@aska_matsu) / Twitterです。

 

この記事のタイトル…

 

勘の良い方ならすぐに分かったかも知れませんが、先日所有するアパートのプロパンガス会社を変更し、その際に無償で下記のリフォームをして頂きました。

 

・トイレを温水洗浄便座へ

・インターホンをTVモニター付きに

 

 

 

これらは空室対策ですが、正直な所どれほどの効果があるのかはわかりません。。w

 

トイレなんかも、温水洗浄便座じゃない方がいいって方もいますし。

 

でも、無いよりはあった方が良いかなと思い実施に踏み切りました。

 

(余談ですが、変更前のガス会社さんからの「変えないで」攻撃がかなりしつこかったです。電話だけじゃなく、県をまたいで私の自宅まで何度も来るという…)

 

 

 

設備導入して頂いたのは空室となっている部屋だけで、他の部屋については今後退去のタイミングで順次導入していく形です。

 

ちなみにこの物件は前回の記事で出てきた、ボロ階段をリフォームしたアパートです。

 

管理会社に聞いたら、階段が綺麗になり入居者さんも喜んでいらっしゃるとのこと。

 

入居者さんに感謝されるのは大家冥利につきますね!

ボロボロ階段のリフォーム

こんにちは、桃太郎大家です。

 

先日、ツイッターでも呟いたのですが、所有する築古アパートの外階段の改修工事をリフォーム業者さんにお願いしておりまして、その工事が完了しました。

 

階段がボロボロだと危険だし、見た目も良くないので、ずっとやらなきゃと思ってはいたのですが、、空室対策も込めてようやく動いた次第です。

 

【before】

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今回のリフォームのポイントは、塗装ではなく長尺シートで施工して頂いたことです。

長尺シートの特徴としては滑らない、遮音効果があることが挙げられます。

さらに、塗装の場合だと半日程度の通行止めをするところ、長尺シートの場合は基本的にその心配がないとのこと。

 

金額はウン十万したので、本当なら公庫さんに融資をお願いしたかったのですが、今はそれどころじゃないだろうなと思い、分割払いで対応して頂くことにしました。

 

それにしても、見違えるほど綺麗になって、リフォームって凄いですね。

青空まで映えるようになってる。。

 

こうして、どんどん物件に愛着が湧いていくのでしょうね。

リフォーム業者さん、ありがとうございました!

 

夜逃げ

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されてしまいました。。

 

 

 

私、桃太郎大家の所有アパートで、ついに。

 

 

 

夜逃げしたのはベトナム人の男性で、コロナによる失業が原因でした。

 

本人から、非通知で保証会社へ連絡があったようです。

 

 

管理会社から届いた原状回復の見積書を見ると、今まで見たことないような驚愕の数字が。。

 

 

入居期間は1年だったのですが部屋の状態が悪く、しかも夜逃げの場合は借主負担がなされないらしく。。

 

保証会社から3ヶ月分の家賃保証が出るみたいですが、それでも全然足りません。

 

 

昨年末ぐらいに、そのアパートでネズミ騒動があったのですが、もしかしたらその部屋が原因だったのかもしれません。今思うと。

 

 

 

所有物件には、コロナの影響はほとんど無いしとたかをくくってましたが、見事にヘシ折られました。。

 

 

やりたいことが見つからなくて悩んでいる、あなたへ

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こんにちは、桃太郎大家です。

 

初めに、本記事は下記の方が読まれると特に参考になるかと思われます。

①やりたいことが見つからないまま社会人になり、その後状況が変わっておらず悩んでいる方

②やりたいことが見つからないまま、就職を控えている学生の方

 

(※現在の世界情勢で、やりたいことなんてやりたくてもできないよ!という話は一旦置いて下さい。。)

 

自分もそうだった

こうして偉そうに書いている自分は社会人になって10年以上経ちましたが、ほんの数年前まで①のパターンでした。

学生時代、正直言って学校が退屈だった私はアルバイトに明け暮れていました。

就職活動が始まる少し前になり「自分は一体何の仕事をしたいのだろう」と、とても悩むようになりました。

 

そして、社会人になり…待っていたのは、まだ続く自問自答の日々。

転職活動も何度かしましたが、結局辞めることもできず。

友人から「迷子になってるね」と言われたのを、よく覚えています。

 

転機は一冊の本だった

社会人4年目ぐらいで不動産投資の世界を知った私は、一気にのめり込むことになります。

やはり失敗はありましたが、それすらも楽しんでいました。

しかし。本業の方はどこかモヤモヤしたまま。

 

そんなある日、本屋さんで一冊の本を見つけ衝撃を受けました。

詳細はまだ伏せますが、不動産に関連した本です。

この時、ようやく答えが見つかったのです。

 

やりたいことは、いずれ必ず見つかる

結局、私が何を言いたいかというと

「今、やりたいことが見つからなくても焦らなくていい。

 いずれ必ず見つかるから、今は目の前のことや好きなことに集中しよう」

ということです。

 

そしていつか、本当にやりたいことを好きなだけできるように、早いうちから準備しておくことが大切かと思います。

その方法の一つとして、不動産投資なんてのも良いんじゃないかな、と思う今日この頃です。

信用組合でローン借換の相談をしてきました

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こんにちは、桃太郎大家です。

 

本日、初めて信用組合に足を運びました。

目的は、法人名義で借りているフリーローンの借換の相談です。

 

先週の金曜日にアポを取り、すぐにでも面談しましょうという話になりまして。

下記のものをご準備下さいと言われました。

 

  • 所有物件の資料
  • 返済表
  • 確定申告書
  • 決算書
  • 登記簿謄本

 

金融機関の訪問資料は、以前作りかけのものがあったのでより本格的に作り直しました。

なお、作成には下記サイトを参考とさせて頂きました。

銀行訪問キット : ぺんたの地方不動産投資日記

 

よし、やるか!と息巻いたものの、資料作成だけで土日が潰れてしまいました(笑)

特に時間がかかったのが、登記簿謄本のコピーとレントロールの作成です。

レントロールなんかは、普段からこまめにいじっておく必要がありますね、、反省。

 

信用組合は、出資金を出して組合員にならないと融資してもらえないようです。

あと、法人の本店登記が自宅の場合、事務所として成り立っているのか見に来るとのこと。

また、事業性ローンを取り扱っているせいか本業のことについては、あまりというか全く聞かれませんでした。

 

追加で必要な資料を求められたので、無理しないようにゆっくり準備しよっと。

 

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