2022年を振り返って&来年の抱負

どうも、桃太郎大家です。

いよいよ2022年も終わりですね…年々時が過ぎるのが早くなっていくw

忘れないうちに、今年の振り返りと新年の抱負について書きたいと思います。

 

不動産投資

今年も昨年に引き続き、新規購入物件はありませんでした。

もう何年も不動産買ってないので、自分を大家と名乗っていいのか最近少し疑問に思いますw

買えない原因は融資、これに尽きます。

ただ、きっかけは掴めそうなので来年こそは物件購入したいですね。

 

所有物件の稼働率については、今年は入れ替わりが激しかったのですが現在は落ち着いて空室は残り1となっています。

来年は満室を目指したいです。

 

2020年より、配当金狙いで国内個別株、米国ETFをタイミング見て購入してまして、ようやく年間配当金が3万円を超えました。

まだまだ少ないので増やしていきたいです。

 

副業など

私、実はココナラでサービスを出品しているのですが、今年は5件の売上がありました。

自分の経験やスキルが誰かの役に立つって気持ち良いですね。

もちろん来年も継続します。

 

そして最後に、今とある事業に参入しようとしてまして。

まだ内容は言えませんが、上手くいけば毎月のキャッシュフローが凄いことになるかも?しれません。

完全に皮算用ですが、、それでも期待しちゃいますね。

ブログタイトル変更のお知らせ

どうも、桃太郎大家です。

 

このブログをご覧頂いてる皆さんに報告があるのですが、このたびブログタイトルを「経済的自由人への道」に変更しました!

 

理由としては前回記事でも書いたのですが、私自身30代中盤になり、個人的にもう「ヤング」ではないと感じているためです。

 

当ブログも、不動産投資を始めた約10年前に「30歳までにリタイアする」という無謀な思いから始まりました。

 

今にして思えば、そもそもリタイアの定義は?脱サラ?といった自分への疑問が残りますが、その定義でいくと結果的に、30歳までに会社員をリタイアすることはできませんでした。

 

20代当時は結婚願望もなく、ひたすら自由を追い求めていた私ですが、ひょんなことから素敵な人と巡り逢い、子供まで授かることができました。

 

自由な時間は確かに減りましたが、あの頃とはまた違った生きがいができて、選んだ道はこれで良かったんだと思います。

 

ただ、リタイアを諦めたわけではなく、これからは家族が何人いてもお金の不安がない経済的自由人を目指したいと考えているので、何卒よろしくお願い致します。

 

成りすまし?

皆さんお久しぶりです!

気付けば2022年ももう終わりますが、元気にしてますか?

 

私、桃太郎大家は色々ありますが元気にやってます!

このブログはヤングリタイアがテーマですが、私もヤングとは言えなくなってきた年齢に差し掛かっているので、そろそろブログ名含め色々と変えないとな…と考えている今日この頃です。

 

さて、今日は少し前に起きた怖い話を一つ。

とある事業に投資をしようとしていたのですが、私の担当者Aと仲も深まり信頼関係が築けてきたなと感じた矢先のこと。

突然、その会社の代表取締役の人から電話が。

 

「Aさんが会社のお金を横領していることが発覚しました。私も信頼していたので今まで気づかなかったのですが、話を聞くと色々な人から多額の借金をしているようです。彼からの頼みで今年いっぱいは会社に籍を残しますが、辞任して頂く運びとなっています。事が大きくなる前に初期費用は返還してもらった方が良いと思います。」

 

私は愕然としました。

まさか、あの人が…そんな事をするようには全く見えないのに。。

恐怖、混乱、怒りといった様々な感情が沸き上がり、すぐにAさんに費用返還の連絡をしました。

 

その後、Aさんと直接会って事情を聞いたところ、Aさんをよく思わない人物が代表に成りすまして私に電話をしたとのことでした。

なんだ、そういう事だったのか…

私は真相がわかってホッとしたのですが、この会社への信頼感はもう戻ることはなかったので、結局費用は返還してもらってこの案件はキャンセルしました。

 

成りすましと言えば、よく聞くオレオレ詐欺などが有名ですが、こういうケースもあるんだなとある意味勉強になりましたw

皆さんもどうかお気を付けを。

2021年を振り返って

明けましておめでとうございます。

今年もよろしくお願いします!

 

年末年始は帰省などで忙しかったので、年を跨いでしまいましたがこのタイミングで昨年を振り返ってみたいと思います。

 

不動産について

昨年は新しく物件を購入するといった動きはありませんでした。

ここ数年を思い返すと、途中一時的に民泊参入はしましたが2019年を最後に購入できていません。

そうなると、ペースはどうあれ自己資金は貯まっていくので、これをどう使うかですが昨年は繰上げ返済に使いました。

 

仕事について

上記で繰上げ返済をした理由は、人生で初めて転職をしたからです。

お金のことを考えると前職を続けるのがベストでしたが、「やりたい事」を優先しました。

前職を続けていても、すぐに目標である経済的自由を手にする事はできないので、それならばと動きました。

個人的には、これも1つのFIREかなと思っています。

 

他の副業、資産運用について

昨年は初めてココナラの売上がありました。

私が提供しているサービスには不動産投資のジャンルもありますが、意外にも仕事についてのサービスが購入され驚きました。

配当狙いの株や、つみたてNISAは変わらず続けています。

少しずつ増やしていますが、気づけば割と大きな金額になってきました。

 

以上、簡単に2021年を振り返ってみました。

次回は、余裕があれば今年の目標を書いてみたいと思います!

人生の分かれ道

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詳しくはまだ言えませんが、今、人生の岐路に立っています。


今まで進んできた道とは別の道が見つかり、そちらにどうしても進みたくてもがき、ようやく足を踏み入れることができました。


その時、今まで進んできた道の先に落とし穴が見えたのです。
 


自分でも怖いぐらいに運が良いというか、何かに導かれているというか。


新しく見つけた道にも不安はありますが、こういう時はきっとその道をまっすぐ行けということなのでしょう。

 

人生は選択の連続ですが、後悔をできるだけ少なくするためにも、決断力を鍛えていきたいものです。

生活固定費が大幅に削減できそうです

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今、生活固定費の見直しをしているのですが、今取り掛かっている見直しだけでも月に5万は浮きそうです。
具体的には、①保険の見直し、②通信料の見直し(スマホ、自宅インターネット)です。
 
保険については、とある理由から数年前にバカ高い生命保険に加入してしまったのですが、こちらは休止とし、別のがん保険に加入します。※そもそも生命保険については、不動産購入の際に団信に加入しているので、もしも自分が死んだ時は借金がなくなった状態で家族に家賃収入が入るので不要です。

 

この保険の見直しは、随分前から時期がくるのを待っていたのでようやく来たか!という思いです。
 
スマホについては、かれこれ10年以上ソフトバンクユーザーなのですが、やらなきゃなと思いつつ通信料の見直しをサボっていました。
それが最近、新料金プランの話題のおかげで尻に火が付き色々と調べた結果、口コミの良いワイモバイルへ乗り換えることにしました。


最初はLINEMOも検討しましたが、サービスがオンラインのみという点がどうにも引っかかり、また妻がワイモバイルユーザーなので家族割が適用される事からワイモバイルに決めました。

 

自宅のインターネットについては、現在はNURO光ですがソフトバンク光に変更する予定です。

(余談ですが、NURO光は評判良くないですね…思えば開通にすごい時間掛かったし、速度もそこまで早いと感じないw)

 

さて、上記により5万円/月の固定費削減になりますが、あとは毎月10万払っている家賃をどうにかしたいですね。

こればかりは簡単にはいかないので、じっくり検討したいと思います。

米国ETFデビュー

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先月末より、ついに米国ETFデビューしました。

ご存知の方も多いと思いますが、米国ETFとは日本でいう投資信託のようなもので、アメリカの色々な企業の株を少量ずつ分散させて購入することができる金融商品です。

米国ETFの中にも色々な種類があり、私はその中でも高配当型といわれているSPYD、HDV、VYMを購入しました。

 

ちなみに証券会社は、他の楽天サービスと相性のいい楽天証券にしました。

SBI証券ならETFの定期積立ができますが、こちらはつみたてNISAで日本の投資信託購入に充てています。

定期購入じゃない場合は追加購入タイミングが難しいので、この辺りを探っていきたいですね。

信金が無理なら・・

桃太郎大家です。

気づけばもう4月ですね。

朝晩は少し肌寒いですが、日中は半袖でも過ごせる季節になりました。

 

1つ前の記事で、狙っていた信金からはしばらくお金は貸してもらえなさそうだという話を書きました。

その後色々考えて、融資が無理なら現金で、ということで流行りのボロ戸建投資を真剣に検討しました。

まずはエリアについて。

初めは今住んでいる首都圏で、自宅から1時間ぐらいで行ける範囲と考えていましたが、やはり都市部は高いので躊躇してしまいます。

 

そこで、遠方になりますが私の地元である岡山県のとある田舎をターゲットにしました。

この手法は、長崎の激安戸建投資で成功されている脇田雄太さんや岩崎えりさんからヒントを頂きました。

良さそうな物件があったので、地元の不動産業者に問い合わせてリフォーム業者のことまで具体的に考えていましたが、結局「このやり方は会社辞めてからでもできるな。むしろ時間がないと難しいな」という考えに至りましたw

 

という訳で今は、横浜の築古アパートに買付を出している最中です。

もう信金にこだわる必要が無くなったので、仲介業者さんには可能性のありそうな金融機関へ片っ端から打診してもらってます。

個人的な印象ですが、仲介業者は借入額が多いと融資打診に対してあまり頑張ってくれないことが多いのですが、この会社の担当者はびっくりするぐらい動いてくれているので期待が持てそうです。

信金が使えない・・

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不動産投資において、日本金融政策公庫と並ぶくらいに心強い味方であるはずの信用金庫から融資を受けることができず落ち込んでいます。

この信金は自宅最寄の支店なのですが、雰囲気から察するに融資の土台にすら上げてもらえてない模様。

 

融資係の方が、いくつか理由を教えてくれました。

  1. 所有物件の所在地が遠方ばかり
  2. 個人、法人の借入が多い

 

①については、リスク分散という観点からあえて物件の所在地を分散させてきたのですが、これが仇となってしまいました。

②については、今まで積み上げてきたものなので今すぐどうこうは出来ないですが、収益性の低いものから売却して資産整理していこうと考えています。

 

今までの自分のやり方(投資スタイル)を振り返ってみると、融資は業者さん任せにして俗にいうアパートローンを用いて物件取得をしてきました。

それがなぜ今になって信金なのか?というと、まだまだ先は長いですが卒サラを見すえ保証協会付き融資プロパーローンへ移行したい気持ちが大きくなってきたからです。

 

サラリーマンは、アパートローンの頭打ちでしばらく物件が買えない時期がある、といった事を何度か聞いたことがあるのですが、今まさに自分がその状況になってしまっていますw

 

冒頭の信金支店で法人口座を開設したり、定期積立をしたり自分なりに色々やってきたのですが、こうなるとあまり意味が無かったのかなと思います。

自分が悪いのはわかってはいますが、正直かなり悔しいですし何とも言えない気分です。。

とりあえずその信金は諦めて、違うやり方を模索することになるかな。

 

 

話は変わりますが、本記事でブログ投稿100記事達成しました!

飽き性の自分がここまでコツコツと続けてこれたのも、読者様のおかげです。

本当にありがとうございます。

 

昨年末90を超えたあたりで一気に火がついて、去年のうちに100記事を達成したかったのが本音ではありますが…

結局元の更新ペースに戻りました(笑)

 

まぁこんな感じで、今後もゆる~く更新していくつもりなのでどうかよろしくお願い致します。

異動の季節

いよいよ今日で2月も終わりですね。

あれだけ寒かった冬が過ぎ、春を迎えます。

 

この時期になると、就職のために上京して右も左もわからなかった、十数年前を思い出します。

社会人になって何年かは、「ちょっと遠くに来すぎたな」とか、「自分の選んだ道は正しかったのだろうか」なんて事をしょっちゅう考えてました。

 

でも、この場所にいなかったら、もしかしたら不動産投資に出会ってなかったかもしれないし、今は「これで良かったのかな」という気持ちが大きいです。

 

さて、3月は出会いと別れの季節ということで、僕が勤めている会社では4月1日付けの辞令が発表されました。

 

当たり前かも知れませんが、優秀な人はどんどん出世していきます。

一緒に働けたのが誇らしいぐらいに。

 

そのような優秀な人は、会社の為に熱意を注げばいい。

でも自分はちょっと違いますよと。

 

ふと、そんな事を思った一日でした。

原状回復工事を分離発注してみた 費用とメリット、デメリット

 

前回の記事では、退去が発生した区分1Rマンションの原状回復工事を初めて分離発注してみた話を書きました。

 

www.yanguritaia.net

 

本記事では、下記について書いてみたいと思います。

  • 元々管理会社より掲示された見積書と、分離発注をして算出された見積書でどのくらい金額に差があったのか
  • 分離発注をしてみて感じたメリット、デメリット

 

 

管理会社経由で掲示された見積費用と、分離発注をした見積費用の差

管理会社経由で掲示された見積費用(一括発注)

    内装工事:166,947

エアコン交換工事:107,250

       計:274,197(税込み)

 

分離発注の見積費用

  内装工事(業者A):163,322

エアコン工事(業者B):  99,880

           計:258,692(税込み)

 

結果的には、分離発注の方が15,505円安くなりました。

ちなみに今回退去された方は、少なくとも6年以上の長期間住んでいたので、室内全体的に工事が必要となったため費用が高額となっています。

 

分離発注をしてみて感じたメリット、デメリット

メリット

一番のメリットとしては、上記のように一括発注よりも工事費用を抑えることができた点です。

リフォーム業者さんと繋がることができ、色々と為になるお話を聞くことができたし、アクセントクロスを取り入れることができたのも良かったです。

また、自分で工事手配することで全体の流れを掴むことができました。

 

デメリット

この部屋の退去は昨年12月末で、原状回復工事が全て完了し現地確認したのが2月半ばだったので約1ヶ月半かかっています。

ちょうど繁忙期と重なったという部分もありますが、一括発注であれば恐らく数週間で終わっているでしょう。

事前に掴んでいた通り、やはり分離発注をすると時間がかかりますね。

また、上記で全体の流れを掴むことができたと書きましたが、複数の業者さんとやり取りをしてスケジューリングまでこなすのは結構大変だと感じました。

 

結論:原状回復工事において分離発注はするべき?

今回経験してみての、私桃太郎の結論としては、、「一度はやってみるべき」だと思います。

特に不動産投資を始めて間もない方にとっては、得るものが多いと思います。

ただし、どうしても時間がかかってしまい、その分次の入居募集に影響があるという点も否めないので、時間や金銭的に余裕がある方向けかなと思いました。

原状回復工事を分離発注してみた

所有している区分マンションに退去が発生したのですが、原状回復工事を初めて分離発注で行ってみました。

ここで言う分離発注とは、オーナー自らが工事項目ごと別々に工事を発注することで、他には管理会社経由で工事発注する一括発注や、オーナー自ら工事部材を購入し作業自体は業者に発注する施主発注というものがあります。

一般的に、かかってくるコストは一括発注>施主発注>分離発注と言われているようです。

 

僕は今まで管理会社経由でのリフォームしか経験が無かったのですが、今回はエアコン交換も実施する必要があるとのことなので、少しでも費用を抑えるために分離発注に挑戦してみることにしました。

まずは管理会社経由で工事見積書を作成してもらいました。

その後、インターネットで探したリフォーム業者2社(それぞれA社、B社とします)へ連絡を取り、それぞれに見積もりを依頼しました。

 

完成した見積書を確認すると、クロス張替等の内装工事費用はA社が最も安く、エアコン交換費用はB社が最も安いという結果になったので、そのままA社とB社に依頼することにしました。

管理会社にはその旨を伝え、工事を実施する部屋の電気と水道を止める手続きを取ります。

手続きは面倒かと思いきや、電話一本で済みました。

 

工事の流れとしては、内装工事→エアコン交換→ルームクリーニングをして完了となります。

内装工事にあたり、A社からアクセントクロスの取り入れを提案されたのですが、特に追加費用はかからないということでお願いしました。

その他にも、流行りのフロアタイルについても教えて頂きました。

そして全ての工事完了後、エアコン交換を実施して頂いたB社の方と現地で動作確認をしました。

 

現地にて設備に問題ないことが確認できたので、これにて今回の原状回復工事は全て完了となりました。

あとは一時的に使用していた電気と水道の利用停止手続きですが、管理会社に確認すると繁忙期なので電気は止めないで下さいと言われました。

次回記事では、今回の工事にかかった費用と、分離発注を実施してみて感じた点について書いてみたいと思います。

ビットコインについて

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新年明けましておめでとうございます。
今年もよろしくお願い致します。
 
2021年一発目のテーマは仮想通貨についてです。
今朝のヤフートップニュースにもなっていましたが、ビットコインが3万ドル(約310万円)を突破したということで、仮想通貨角界が俄然盛り上がりを見せています。
仮想通貨については、実は私も数年前より参入しており、今のところビットコイン、イーサリアム、ライトコイン、リップルを所有しています。
(ビットコインがメイン。その他は少し)


私の、現在までのビットコイン購入年月とその時のBTC価格を確認したところ、下記のようになっていました。


2017年11月 BTC価格86万
2017年12月 BTC価格141万
2018年2月 BTC価格112万
2018年7月 BTC価格71万
2020年10月 BTC価格136万
2020年12月 BTC価格262万
 
2017年11月に一番最初に購入していますが、興味本位でたまたま見ていたビットコインのチャートがグングン上昇しており、何となく買った方が良いかも?と思ったのが確かきっかけだったと思います。
 
2017年12月に購入後、一時200万円をつけましたが、2018年に入りBTC価格は急落。
低調だった2018年にもビットコインを購入していますが、これは知り合いが仮想通貨のアービトラージを利用した自動売買ツールを作成したのでそれに投資したものです。
 
2019年は手をつけず。
2020年はコロナの影響がありましたが、その時期以外は堅調で2019年6月辺りにつけた高値を更新したのをきっかけに10月に購入。
そして12月になり、約3年ぶりにBTC価格が史上最高値を更新したのを受けて、少し様子を見たあと1万円だけ追加購入。
 
2017年のバブルの時と違うのは、当時は日本の個人投資家がメイン顧客だったのが、最近は海外の投資家層が参入してきているそうです。
仮想通貨取引所のセキュリティ面も、以前より信頼性が向上したことも好材料となっているそう。
 
今後、ビットコインをどこまで保有するか?については明確には考えていませんが、2日間続けて下がり続けて直近高値からマイナス50万円になるような事態になったら恐らく売却すると思います。
買い増しについては、ここまで短期間で上昇されると怖くてもうできないですね。笑
 

2020年を振り返って

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さて、ついに今年も終わってしまいますね。

皆さん、2020年はいかがだったでしょうか。
 
未だ現在進行形ですが、今年はコロナウイルスが世界中で猛威をふるいました。

私にとっては経済の世界に足を踏み入れてから初めて経験する不況だった訳ですが、今後の人生や「自分にとって本当に必要なものは何なのか」について、大いに考えさせられる年となりました。

そう簡単にはいかないでしょうが、一刻も早い事態の収束を心から願います。
 
私、桃太郎にとって2020年はどのような年だったのか、少し詳しく振り返ってみます。


◆大家業について
賃貸経営中の日々の出来事については、このブログでも記録として残していますが、今年も色々とありました。
満を持してスタートした民泊運営からの撤退、初めての夜逃げ被害、、etc

(書いてないだけで、これ以外にも大きな出来事が実はあります笑)

どうしても良くないことの方がインパクトが強く頭に残りやすいのですが、長期空室が解消された物件があったことや、制度融資を使えるようになったことは自分にとって大きなプラスとなりました。
物件購入時の融資についても、今まで業者任せだったのですが、今更ながら自分でやってみようと思い立ちまして、プロフィールを何度も作り直したり、事業計画書やバランスシートを作成してみたりもしました。
総じて、今年は大家力が随分上がったと感じます。
 
◆その他投資について
このブログではまだ触れたことはないですが、実は今年から積立の投資信託や高配当株の購入を開始しました。

投信積立はSBI証券で行っており、買付額は毎月1万円で設定しています。
新型コロナの影響で世界的な経済は一時暴落しましたが、その間も止まることなくコツコツと購入していたので現在は含み益が生まれています。

高配当株はSBIネオモバイル証券で取引をしており、S株と呼ばれる単元未満株を数銘柄購入しています。

これらについても、今後は記事にしたいと思います。
 
◆不用品販売
お小遣い稼ぎにと、今年から自宅にある不用品のメルカリ販売を本格的に始めました。
上手くいかないこともたまにありますが、メリットだらけなので今後も継続する予定です。
今のところ利益は、トータルで2万円ほど出ています。
 
◆本業について
お恥ずかしい話ですが、仕事の方はほぼ惰性で続けています。

正確には「融資のために」今の仕事を続けていると言っても過言ではないかも知れません。
2019年に宅建合格した時には、そのまま不動産の世界に突き進む気持ちもありましたが、子供が誕生したこともあり下手に身動きが取れなくなりました。
本業においては、当然といえば当然ですが最低限「ミスをしない」という目標を自分の中で掲げておりまして、今年は何とかクリアできそうです。
テレワークに憧れる今日この頃です。
 
◆プライベートについて
詳しくは書きませんが、何かを得れば何かを失うという、この世の真理を痛感した1年でした。
年齢を重ねると、失うことの方が多い気もします。
もっとプライベートを充実させたい所ですが、本業+副業をしているとなかなか難しいですね。
早く逆転させたいです。

 

以上、長々と書きましたが、無事に年越しを迎えることが出来そうで良かったです。

大して面白みのない当ブログですが、お越し下さった方々、今年も本当にありがとうございました。

2021年も、どうか皆様にとって良きお年になりますように。

顧問税理士の変更

個人名義だけではなく、資産管理法人でもアパートを所有しているのですが、この度顧問税理士を変更することにしました。
 
今お世話になっている税理士事務所は、数年前に私が法人設立した際にとある紹介で知り合ったのがきっかけです。

とても誠実な方達で対応なども申し分ないのですが、以下の理由で切り替えることにしました。

 

・法人ではアパート一棟のみの所有にも関わらず、税理士報酬が月額2万円と少し割高(別途、決算報酬あり)

・所有法人がもうじき5期目に突入するが、昨今の融資情勢を踏まえ強い法人を作っていきたい


思い返すと、知り合った当時の私は決算書の読み方さえよくわかっていませんでしたが、今ではそこそこ読めるようになったと思います。

 

新しい税理士事務所は不動産投資に特化したところらしく、代表の方自身もいくつか物件を所有しているとのことでした。
肝心の費用については年間で8万円ほど浮きそうなので、色々とメリットが大きそうです。
 
税理士の方いわく、不動産賃貸業というジャンルは多くの知識が必要となり、それでいて税理士側のメリットが少ないケースが多いため得意とする人がそもそも少ないとのこと。


最近は管理会社の変更など、不動産経営の中で関わるメンバーを変えざるを得ない場面が多いですが、経営者としてドライにいくべきところを見定めて成長していきたいですね。

 

ちなみに、私のように現在契約中の税理士に不満がある方は税理士紹介ネットワーク がおすすめです。

税理士紹介ネットワーク は完全無料で利用でき、希望する税理士と契約に至った際には「成約祝い金」なるものが贈られるみたいです。

ぜひ利用してみてはいかがでしょうか。